Visure catastali Brescia

Visure ipotecarie e catastali

La visura di un immobile può essere di due tipi, ipotecaria o catastale, e serve a verificare la proprietà, la situazione economica e giuridica dell'edificio. Anche se le visure possono essere richieste da tutti i privati cittadini molto spesso le pratiche burocratiche necessarie ad ottenerle, le tempistiche e la comprensione dei dati riportati richiede l'intervento di un consulente immobiliare professionista. L'agenzia immobiliare Toscani Casa di Adro ha una lunghissima esperienza nel settore della compravendita di immobili in Franciacorta ed offre il servizio di visura di un immobile a tutti i clienti che la richiedano.

La visura ipotecaria

La visura ipotecaria, o accertamento immobiliare, serve a verificare la situazione economica e giudiziaria di un immobile. Grazie a questo documento è possibile verificare l'effettiva proprietà dell'immobile e l'eventuale presenza di ipoteche, pignoramenti, diritti di usufrutto, ecc...

L'agenzia immobiliare Toscani Casa offre questo servizio a tutti i clienti, affiancandoli poi anche nelle successive fasi e verifiche necessarie all'acquisto o la vendita di una casa, come ad esempio la stesura del preliminare di compravendita.

Per procedere alla visura ipotecaria di un immobile è necessario portare in agenzia i seguenti dati e documenti:

Dati proprietà dell'immobile (per ognuno degli aventi diritto) 

• Nome
• Cognome
• Data e luogo di nascita
• Residenza e domicilio completi
• Codice fiscale
• Stato civile
• Conservatoria
• Provenienze
• Atti di mutuo (ove presente)
• Ipoteche (vuote comprese, ove presenti)

La visura catastale

La visura catastale è il documento pubblico che contiene tutti i dati riassuntivi riguardanti un immobile e la sua rappresentazione grafica sui mappali comunali. Riporta dati come la  geolocalizzazione, la categoria, la classe, l’intestazione, la consistenza e la rendita. È importante ricordare che quest’ultimo dato viene comunicato dalla stessa proprietà al Catasto. Quindi se negli anni sono state apportate modifiche che ne hanno modificato il valore senza averle comunicate, in fase di verifica risulterà una difformità che può essere sanata attraverso la procedura di aggiornamento catastale. Per vendere o acquistare un immobile è necessario che quanto risulta dalla visura catastale corrisponda alla reale situazione dello stesso.

Per procedere alla visura catastale di un immobile è necessario portare in agenzia i seguenti dati e documenti:

• Carta d’identità e codice fiscale della proprietà
• Schede catastali
• Elaborato planimetrico (per i condomini)

Chiedi un consiglio gratuito riguardo le visure ipotecari e catastali

Verifica della conformità edilizia urbanistica

Verifica conformità urbanistica

La conformità urbanistica ed edilizia di un immobile è la corrispondenza tra il suo stato di fatto ed i grafici e le autorizzazioni concesse in Comune.

Anche se è un aspetto poco considerato durante le prime trattative tra acquirente e venditore, questa conformità in realtà è un aspetto fondamentale da considerare. Infatti la non conformità urbanistica ed edilizia ha diverse conseguenze, soprattutto sull’acquirente, in quanto può addirittura compromettere la rivendibilità o la modifica dell’immobile, se non dopo aver effettuato tutte le variazioni catastali necessarie (in genere dietro il pagamento anche di ingenti oneri).

Per questo motivo è consigliabile rivolgersi ad un tecnico qualificato come Giancarlo Toscani, dell’agenzia immobiliare Toscani Casa, vicino a Brescia, che con un’approfondita ricerca nell’Archivio Comunale, verifica le corrispondenza e coincidenza di questi aspetti:

• Quello reale, derivante dallo stato di fatto (cioè la casa come è)
• Quello derivante dalla planimetria allegata al progetto, reperibile presso l’Ufficio Tecnico del Comune
• Quello derivante dalla planimetria catastale (vedi anche il servizio di visura catastale offerto da dall’agenzia immobiliare Toscani Casa)

Differenza tra regolarità urbanistica e catastale

È importante sottolineare che molto spesso un immobile può essere conforme dal punto di vista catastale ma non urbanistico (o viceversa). Infatti la regolarità catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Ma dato che il catasto non è probatorio, quanto registrato non ha valore di prova circa la regolarità edilizia dell'immobile.

Altra cosa è la regolarità urbanistica, che invece attesta la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e le autorizzazioni rilasciate dal Comune. Questa è la regolarità da verificare con più attenzione perché è quella che viene sottoscritta durante il rogito e prima di eventuali interventi di ristrutturazione dell’immobile.

I documenti necessari a verificare la conformità urbanistica ed edilizia di un immobile

Per verificare la conformità di un immobile è necessario produrre e considerare molti documenti come:

• Urbanistica
• Permessi edilizi
• Autorizzazioni edilizie
• D.I.A.
• Piante ultimo permesso approvato
• Certificato abitabilità/agibilità
• Certificato destinazione urbanistica (per i terreni)

Per quanto riguarda gli impianti tecnologici:

• Certificazioni conformità dell’impianto elettrico
• Certificazioni conformità dell’impianto idraulico
• Libretto manutenzione caldaia
• Eventuale certificazione impianto condizionamento
• Certificazione energetica
• ACE, o certificato energetico dell’immobile, (Classe da A a G) con specifica del valore di prestazione in kWh/m2a o kWh/m3a

Inoltre aspetti come:

• Collocazione
• Composizione
• Confini
• Regolamenti condominiali
• Recapiti telefonici amministratore condominiale
• Documentazione fotografica
• Esterno
• Zona giorno
• Zona notte

L’agenzia immobiliare Toscani Casa di Adro, in Franciacorta, è specializzata da oltre 10 anni nella verifica della conformità urbanistica ed edilizia degli immobili che tratta, garantendo alle parti coinvolte nella compravendita la certezza di non avere brutte sorprese in futuro.

Registrazione preliminare compravendita Brescia

Registrazione del preliminare di acquisto

La stesura del preliminare per l’acquisto di casa è il contratto che vincola chi vende e chi acquista un immobile, e viene accompagnato dal versamento di una caparra. In sintesi serve a scrivere gli accordi economici tra le parti, dopo aver effettuato le dovute verifiche, ed è l’ultimo passaggio necessario per arrivare al rogito presso il notaio. Molto spesso viene confuso con la proposta di acquisto di un immobile.

Differenza tra preliminare e proposta di acquisto

La proposta di acquisto di immobile è la prima fase che porta alla conclusione della compravendita. Consiste in una proposta, elaborata in genere tramite l’agenzia immobiliare, che il compratore fa all’acquirente. È una dichiarazione d’intenti che contiene la proposta economica e le condizioni di acquisto che vengono valutate dal venditore. Se ritenute vantaggiose (rispetto ad eventuali altre proposte in suo possesso) ed accettate, divengono vincolanti per entrambe le parti coinvolte, soprattutto nel caso contenga la clausola di “proposta irrevocabile” ed una scadenza temporale.

Il preliminare di compravendita ed il rogito

Detto anche “promessa di vendita”, il preliminare di acquisto di un immobile è ildocumento privato che contiene tutte le condizioni e gli accordi presi tra le parti, non soltanto economici, che poi andranno trascritti dal notaio per il rogito finale. È prassi che alla stesura del preliminare l’acquirente versi una caparra al venditore, il cui importo è lasciato libero, ma che in genere non supera il 10%.

È importante che vengono indicati almeno i seguenti dati:

• I dati completi dei contraenti
• Prezzo dell'immobile (a questo riguardo vedi anche l’articolo riguardante le perizie immobiliari)
• I mezzi di pagamento (assegno, cambiale, eccetera) e le relative scadenze
• La descrizione della casa (risultanze catastali, vani, pertinenze) e degli altri immobili confinanti
• La data del rogito
• Presenza di eventuali vincoli (come ipoteche o servitù varie)
• Regolarità urbanistiche e catastali
• Eventuali clausole penitenziali, o versamento di caparra confirmatoria o caparra penitenziale
• Il titolo del possesso con la date di inizio ed eventuali limitazioni
• La clausola dell'arbitrato da utilizzare in caso di rescissione
• Data e firma dei contraenti

E’ molto importante che le parti definiscano tutti gli aspetti legati alla compravendita e solo un consulente immobiliare professionista è in grado di offrire una consulenza efficace. Una volta redatto e firmato il preliminare deve essere registrato entro 20 giorni, con il versamento di tutte le imposte previste dalla normativa e l’applicazione delle marche da bollo.

Dato che la procedura di registrazione del preliminare non è immediata e che se non eseguita nei tempi e modi previsti comporta una sanzione economica molto importante, molti clienti si affidano all’esperienza dell’agenzia immobiliare Toscani Casa di Adro.

Chiedi informazioni sulla registrazione del preliminare di compravendita

Perizie immobiliari Brescia

Stime immobiliari

La perizia immobiliare di una casa è il documento che ne indica il valore e deve essere redatto da un professionista autorizzato. Per realizzarla il consulente immobiliare deve considerare moltissimi fattori che contribuiscono a dare una stima del reale valore dell’edificio e, dove necessario, verificare tutti i dati anche attraverso la visura catastale.

Stima approssimativa del valore della casa

La prima stima approssimativa si ottiene considerando la superficie commerciale totale moltiplicata per la quotazione media del metro quadro. Puoi trovare quest’ultimo dato visitando la Banca dati delle stime immobiliari sul sito dell’Agenzia delle Entrate

Il calcolo del valore di un immobile

Ottenuto questo primo dato di riferimento devono essere presi in considerazione anche molti altri elementi che possono incidere sul valore dell’immobile di circa il 25-30%.

Ecco qualche esempio:

• la vicinanza a trasporti e servizi pubblici, a servizi commerciali, aree verdi e parcheggi
• la vicinanza a fonti di rumore o altro tipo di disturbo per la vita domestica
• lo stato di conservazione dello stabile
• il livello di manutenzione complessivo
• la luminosità
• l’esposizione
• la vista (libera o chiusa da altri edifici)
• la qualità dell’impianto di riscaldamento
• la presenza di ascensore
• ecc...

Per avere un elenco completo degli elementi da tenere in considerazione per calcolare il valore di merito di un immobile puoi consultare la tabella per il calcolo del valore reale degli immobili.

Esistono poi due tipi di perizie immobiliari, da scegliere in base alle reali esigenze che si hanno ed all’utilizzo che se ne farà.

La perizia immobiliare giurata

Questo tipo di perizia deve essere redatta e sottoscritta da un CTU, ovvero da un consulente tecnico d'ufficio come Giancarlo Toscani, iscritto al registro del Tribunale di riferimento. Questa figura professionale è l'unica che può sottoscrivere una relazione giurata che assume così valore legale.

La stima immobiliare commerciale

A differenza della precedente questo tipo di perizia, detta anche commerciale, non si limita soltanto alla valutazione tecnica dell’immobile, ma prende in considerazione anche il contesto in cui si trova ed altri fattori meno scientifici ma spesso in grado di rendere più realistica la stima dell’immobile.

Come potrai immaginare in un contesto come la Franciacorta la posizione dell’immobile, la sua esposizione e la vicinanza o meno a paesi o zone agricole possono davvero incidere in modo significativo sul valore. Ed è per questo motivo che rivolgersi ad un’agenzia immobiliare specializzata e presente sul territorio da molti anni come Toscani Casa di Adro è una scelta in grado di fare la differenza, sia che tu stia vendendo che comprando.

Chiedi maggiori informazioni riguardo la perizie immobiliari

Migliorare la classe energetica

Riqualificazione energetica

Migliorare le prestazioni energetiche di un edificio significa diminuire l’energia necessaria per scaldarlo o raffreddarlo. Per misurare questo miglioramento si ricorre alla certificazione energetica che permette di avere una misura precisa, oggettiva e riconosciuta della classe energetica di appartenenza (dalla G, consumi più alti, alla A, consumi più bassi).

Che tu voglia venderla o continuare ad abitare nella tua casa, migliorarne le prestazioni energetiche ti porterà comunque grandi vantaggi, soprattutto in termini di valore dell’immobile sul mercato e di risparmio sulle bollette.

Gli interventi per migliorare la classe energetica di casa

Prima di dare il via a qualsiasi tipo di intervento di ristrutturazione è necessario verificare esattamente i punti di forza e debolezza (dal punto di vista energetico) dell’edificio. E per fare questo un tecnico specializzato, in collaborazione con l’agenzia immobiliare Toscani Casa, segue lo studio di progetto di riqualificazione energetica, utilizzando una termocamera ed altri strumenti, è in grado di evidenziare i punti dove intervenire e stendere un programma di interventi.

La fase successiva è quella del vero e proprio intervento, ed a seconda di quanto verificato del tecnico, può riguardare l’involucro dell’immobile, gli impianti interni, o entrambi.

Ecco qualche esempio per migliorare la classe energetica di casa:

• la sostituzione dei vecchi serramenti con i nuovi basso-emissivi
• la coibentazione delle murature perimetrali, del tetto, dei solai, anche su ambienti non climatizzati, con un “cappotto termico”
• la sostituzione della caldaia con un modello a condensazione con pompe a regime di giri variabile
• l'installazione delle valvole termostatiche
• la coibentazione delle tubature degli impianti
• l'utilizzo di fonti energetiche rinnovabili
• la sostituzione dei vecchi termosifoni con sistemi a bassa temperatura (pannelli radianti)
• la realizzazione di “tetti verdi”

Le detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica

Per incentivare la riqualificazione energetica degli edifici sono previsti interessanti detrazioni fiscali ed incentivi statali, che fino al 30 giugno 2013 coprono il 55% delle spese sostenute. Dopo tale data l’incentivo verrà sostituito dalla detrazione fiscale del 36% già prevista per le ristrutturazioni. Per maggiori informazioni può essere utile consultare la sezione del sito dell'Agenzia delle Entrate sulla riqualificazione energetica.

L’agenzia immobiliare Toscani Casa di Adro, in Franciacorta, è in grado di offrire consulenza specializzata sia nella fase di valutazione degli interventi da realizzare, soprattutto per quantificarne l’effettiva convenienza. Infatti non sempre un intervento per migliorare le prestazioni energetiche di una casa in vendita è conveniente, perché le spese sostenute possono essere maggiori dell’aumento di valore dovuto al cambiamento di classe energetica. Una volta deciso di procedere l’agenzia immobiliare è in grado di redarre  tutta la modulistica prevista dalla normativa.

Chiedi un consiglio gratuito su come migliorare la classe energetica

Registrazione contratto di affitto

Registrazione contratti di locazione

Un contratto di affitto (o di locazione) coinvolge inquilino e proprietario in una relazione che può durare anche molti anni, ed è quindi fondamentale prevedere, valutare e scrivere in modo chiaro tutti gli aspetti che lo riguardano. Ma la firma del contratto di locazione è solo l’ultimo dei passaggi di un percorso che, se intrapreso da soli, pone di fronte a scelte che possono incidere notevolmente sulla qualità del rapporto, anche dal punto di vista economico. È per questo motivo che è consigliabile affidarsi ad un’agenzia immobiliare specializzata nella consulenza in materia di locazione ed affitti, come Toscani Casa di Adro, nel cuore della Franciacorta.

I passaggi fondamentali per arrivare ad un contratto di locazione perfetto sono principalmente 3, tutti ugualmente importanti per le parti coinvolte. Vediamoli insieme.

Reperimento inquilino per contratti di locazione          

Il primo passo fatto dall’agenzia immobiliare Toscani Casa è quella del reperimento dell’inquilino, partendo da quanto richiesto e concordato con il proprietario della casa da affittare. La ricerca può richiedere anche diverso tempo, ma una volta selezionata una persona si può procedere al passo successivo.

Registrazione del contratto di affitto

Questa fase prevede la stipula e registrazione del contratto di affitto. A seconda dei casi è possibile utilizzare modelli di contratto standard o realizzarne ad hoc. Comunque non possono mancare dati come:

• la data di stipula
• l’indicazione dettagliata delle parti
• l’identificazione del bene
• il prezzo del canone di locazione, con l’indicazione delle voci di cui si compone
• la durata

Una volta firmato, entro 30 giorni si deve procedere alla registrazione del contratto di locazione ed andranno versate le imposte dovute, che variano in base al tipo di contratto e di immobile. Come già detto in più occasioni, anche questa fase, teoricamente, può essere realizzata privatamente, ma visto che la frase “vendere non vuol dire soltanto appendere un cartello” si può applicare anche in questo caso, è sempre consigliabile affidarsi all’esperienza di un consulente immobiliare specializzato nella registrazione dei contratti di affitto, come Giancarlo Toscani.

Gestione ed adeguamento ISTAT del contratto di locazione

Ok, avete stipulato e registrato il contratto di locazione. Ed ora? Non è ancora finita. Ora, più che prima, l’essersi affidato ad un professionista farà la differenza. Perché i contratti richiedono da entrambe le parti coinvolte degli obblighi, periodici o saltuari, che se non realizzati possono portare anche a spiacevoli conseguenze (intendi sanzioni). L’agenzia immobiliare infatti provvederà anche a:

• calcolare gli aggiornamenti ISTAT
• al pagamento delle imposte di registro annuali, con eventuale comunicazione all’Agenzia delle Entrate
• ad inviare, a mezzo raccomandata, i promemoria con le diverse scadenze, sia al proprietario che all’inquilino

L’agenzia immobiliare Toscani Casa di Adro, in Franciacorta, è quindi in grado di sollevare le parti coinvolte da pensieri e preoccupazioni riguardanti il contratto di locazione stipulato.

Chiedi un consiglio gratuito riguardo i contratti di affitto

Certificazione energetica Brescia

Certificazione Energetica

L’Attestato di Certificazione Energetica (ACE) che uniformato su tutto il territorio nazionale è divenuto, dal 1° Ottobre 2015, Attestato di Prestazione Energetica (APE) di un immobile è il documento in cui viene indicata l’efficienza, o rendimento energetico, di un edificio. Grazie all’adozione di un sistema di calcolo uniformato ogni soggetto certificatore autorizzato è in grado di misurare i dati e classificare l’immobile in una delle 10 categorie di efficienza, dalla G (consumi più alti) alla A (consumi più bassi). L’appartenenza ad una classe piuttosto che ad un’altra si traduce in una differenza di costo per l’inquilino (o proprietario) per il riscaldamento e raffrescamento degli ambienti.

Il certificato energetico

La Regione Lombardia è stata la prima a rendere obbligatorio il certificato energetico di tutti gli immobili sul territorio, almeno nel momento in cui sono messi in vendita o in affitto. Dal 2012 ogni annuncio immobiliare, di vendita o di affitto deve riportare la classe energetica di appartenenza dell’immobile, pena sanzioni molto salate (fino a 5000€ per ogni annuncio)

I fattori che incidono sull’efficienza energetica di una casa possono essere molti. Tra i principali si ricordano:

• la tipologia dei muri
• l’esposizione al sole
• l’ampiezza della vetratura
• l’efficienza dell’impianto termoidraulico e di climatizzazione

Il valore misurato dal certificatore energetico, detto EPH oppure IPE (ovvero il fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale espresso in kWh/m2a o kWh/m3a), incide anche sulla perizia immobiliare e quindi sul prezzo finale di vendita o acquisto. Di conseguenza, in alcuni casi specifici, diviene conveniente effettuare degli interventi per il migliorare l'efficienza energetica dell’immobile (per i quali sono previsti anche interessanti incentivi statali)

Dalla certificazione energetica alla vendita dell’immobile

L’agenzia immobiliare Toscani Casa di Adro, nel cuore della Franciacorta e vicino a Brescia, offre il servizio di certificazione energetica per gli immobili dei suoi clienti. Si occupa anche di tutte le pratiche burocratiche necessarie per la corretta registrazione del certificato presso il Catasto Energetico. Inoltre effettua studi di progetto per il miglioramento dell’efficienza energetica di edifici come case, appartamenti e condomini.

Chiedi un consiglio gratuito riguardo la certificazione energetica