Che differenza c'è tra la Prima Casa e l'Abitazione Principale?

Riscontrato che frequentemente quando parliamo con i clienti i concetti di Prima Casa ed Abitazione Principale vengono confusi, se non addirittura considerati la stessa cosa, oggi vediamo come li distingue e cosa prevede in concreto la legge italiana, con l'obiettivo di capirne genericamente la differenza senza analizzare casi e/o situazioni particolari per le quali saremo lieti di darvi una consulenza ad hoc in altra sede.

Partiamo col chiarire che confondere i due concetti è facilitato dal fatto che spesso la Prima Casa coincide con l’Abitazione principale: 

esempio classico è il caso di una famiglia che abita nell’unico appartamento di proprietà; ma è bene capire la distinzione tra il concetto di Prima Casa e quello di Abitazione Principale in quanto la legge prevede diversi trattamenti nel caso appunto non coincidano l’uno con l’altro.

La Prima Casa:

La “prima casa” è un concetto che riguarda prevalentemente la tassazione in caso d’acquisto di un immobile che potrà essere fiscalmente tassato con l’agevolazione Prima casa, nel caso si soddisfino i seguenti requisiti:

  • L’immobile deve essere residenziale e non di lusso
  • L'acquirente deve essere una persona fisica
  • Al momento dell'acquisto* non si deve possedere altro immobile abitativo nello stesso comune
  • Al momento dell’acquisto* non si devono possedere altri immobili, su tutto il territorio nazionale, acquistati con l'agevolazione "prima casa"
  • Bisogna avere la residenza oppure lavorare nel comune ove si acquista oppure portare la residenza nell’immobile che si acquista entro 18 mesi dal rogito pena la decadenza delle agevolazioni**
* a partire dal 01/01/2016 con la Legge di Stabilità si può usufruire dell'agevolazione prima casa anche se si possiede un altro immobile al momento dell'acquisto, immobile che DEVE ESSERE VENDUTO entro 12 mesi pena la decadenza delle agevolazioni e pagamento della differenza maggiorata del 30% oltre agli interessi di mora
** nel caso, per l’acquisto, si facesse un mutuo, per poter poi detrarre gli interessi passivi, la casa che si acquista dovrà diventare abitazione principale (pertanto dovremo portarci la residenza) ed il tempo per farlo è ridotto da 18 a 12 mesi.

Osserviamo quindi che la "prima casa" non è necessariamente il primo immobile che viene acquistato, ma potrebbe anche essere il secondo o successivo, infatti la legge ci chiede di avere la residenza nel comune ove si acquista e non specificatamente nell’immobile, pertanto possiamo intuire che la prima casa può non coincidere con l’abitazione di residenza e cioè quella che, come vedremo nel punto successivo viene definita abitazione principale.

L’Abitazione Principale:

l'Abitazione Principale è, invece, un concetto legato al luogo ove si ha la residenza e la “dimora abituale”. Aggiungo il termine “dimora abituale” in quanto la recente legislazione riguardante l’ICI prima e l’IMU poi hanno rimarcano che "la residenza deve essere eletta nell’immobile ove si dimora abitualmente".

Le principali agevolazioni legate all’Abitazione Principale sono:

  • La rendita catastale non è imponibile IRPEF
  • Detrazione degli interessi passivi del mutuo stipulato per l’acquisto
  • ICI (prima che venisse sostituito dall'IMU era conteggiato con importi agevolati)
  • IMU esente (semprechè l’attuale governo non cambi nuovamente idea)
  • I comuni prevedono spesso Tasse/Imposte a tariffe ridotte
  • I contratti relativi alle Utenze (vedi ad esempio Enel, Gas, acqua, ecc.) prevedono generalmente dei costi inferiori

In conclusione possiamo dire che i benefici legati all’Abitazione Principale non sono goduti sull’immobile acquistato come prima casa se non vi abbiamo la residenza, mentre possono essere goduti sull’immobile acquistato anche senza l’agevolazione prima casa, ma nel quale abbiamo la residenza e vi dimoriamo abitualmente.

 

Potete approfondire l'argomento qui con la pubblicazione di Domande e Risposte degli utenti.

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